APE per donazione e successione: serve davvero?

Stai per donare la casa a un figlio, oppure hai ereditato un appartamento e ti chiedi se serve l'attestato di prestazione energetica. La risposta breve: nella donazione l'immobile deve avere l'APE, ma l'attestato non va allegato all'atto; nella successione l'APE non serve, finché l'erede non decide di vendere o affittare.

Vediamo perché, partendo da cosa dice la legge.

Cosa dice la legge: due obblighi diversi

Il D.Lgs. 192/2005, all'articolo 6, distingue due obblighi che spesso si confondono.

1. Dotazione (art. 6, comma 2): in caso di vendita, trasferimento a titolo gratuito o nuova locazione, il proprietario deve produrre l'APE se l'immobile non ne è già dotato. Deve renderlo disponibile all'inizio delle trattative e consegnarlo alla fine.
2. Allegazione e clausola nell'atto (art. 6, comma 3): nei contratti di compravendita, negli atti di trasferimento a titolo oneroso e nei nuovi contratti di locazione, l'acquirente o l'inquilino dichiara di aver ricevuto le informazioni e l'attestato, e una copia dell'APE va allegata (salvo le locazioni di singole unità immobiliari).

La differenza è tutta qui: il primo obbligo cita anche i trasferimenti gratuiti, il secondo solo quelli onerosi.

Donazione: l'APE serve, ma non va allegato

La donazione è un trasferimento a titolo gratuito. Quindi:

• l'immobile deve essere dotato di APE (art. 6, comma 2): se non c'è, il donante deve farlo redigere;
• l'APE non va allegato all'atto di donazione e nell'atto non serve la clausola prevista per le compravendite, perché l'art. 6, comma 3 si applica solo agli atti a titolo oneroso;
• se esiste già un APE in corso di validità, l'obbligo è assolto (art. 6, comma 10) e non serve farne uno nuovo. Attenzione però alla validità: dieci anni, ma decade prima se cambiano impianti o involucro (vedi Quanto dura l'APE).

E le sanzioni? L'articolo 15 del decreto punisce il proprietario che non dota di APE l'immobile in caso di vendita (da 3.000 a 18.000 euro) e di nuova locazione (da 300 a 1.800 euro): la donazione non è citata. Questo non cancella l'obbligo di dotazione, che resta scritto nell'articolo 6. Per il quadro completo vedi Sanzioni APE 2026.

Successione: l'APE non serve (per ora)

Quando si eredita un immobile non c'è un atto con cui il proprietario "trasferisce" la casa: la proprietà passa agli eredi per effetto della successione. Per la dichiarazione di successione non è richiesto l'APE, ed è questa la lettura seguita nella pratica notarile.

L'obbligo però non sparisce: si sposta in avanti. Se l'erede decide di:

• vendere l'immobile: serve l'APE, da consegnare all'acquirente e allegare all'atto;
• affittarlo con un nuovo contratto: serve l'APE, da consegnare all'inquilino (e allegare se si affitta un intero edificio). Vale anche per gli affitti brevi e le case vacanza;
• pubblicare un annuncio di vendita o affitto: l'annuncio deve riportare gli indici di prestazione energetica, quindi l'APE deve esserci già.

In sintesi

E gli altri casi?

Permute, divisioni tra eredi e conferimenti in società sono atti con regole proprie e possono rientrare tra i trasferimenti a titolo oneroso. In questi casi la parola spetta al notaio, che valuta l'atto concreto. Il consiglio resta lo stesso: se l'immobile non ha un APE valido, farlo prima evita ritardi alla firma.

Ricorda infine che l'APE si registra nel catasto energetico regionale (SIPEE in Piemonte, CENED in Lombardia): un attestato non registrato non vale. Per i documenti da preparare vedi Cosa serve per fare l'APE; per tempi e costi in zona APE a Novara e sul Lago Maggiore.

I contenuti hanno scopo divulgativo: per l'atto concreto fa fede la valutazione del notaio.