Cosa serve per fare l'APE: documenti, dati catastali e sopralluogo

Devi vendere o affittare casa e il notaio o l'agenzia ti chiedono l'APE. Prima di chiamare un certificatore, vale la pena sapere cosa preparare: con i documenti giusti il lavoro è più rapido e l'attestato più preciso. E se qualcosa manca, di solito si rimedia.

Il principio: l'APE fotografa lo stato di fatto

L'attestato descrive l'immobile così com'è al momento del sopralluogo. I documenti aiutano il certificatore, ma non sostituiscono ciò che vede e misura: se una finestra è stata cambiata o una caldaia sostituita, conta ciò che c'è oggi, non ciò che c'era nel progetto.

I documenti utili (in ordine di importanza)

1. Dati catastali: foglio, particella e subalterno, oppure la visura catastale. Servono a identificare l'immobile e a registrare l'attestato.
2. Planimetria catastale: aiuta a verificare superfici e distribuzione degli ambienti.
3. Libretto di impianto e rapporti di efficienza energetica di caldaia o pompa di calore: riportano potenza, tipo di generatore e anno di installazione.
4. Titoli edilizi e abitabilità/agibilità, se li hai: utili per conoscere l'epoca di costruzione e gli interventi fatti (isolamento, cappotto, serramenti).
5. Fatture o documenti dei lavori recenti: sostituzione di infissi, caldaia, coibentazioni.
6. APE precedente, se esiste: è un punto di partenza, ma va rifatto quando è scaduto o sono cambiati impianti o involucro (vedi Quanto dura l'APE).
7. Per i condomìni: i dati dell'impianto centralizzato e, se presenti, i sistemi di contabilizzazione del calore.

Cosa fa il certificatore al sopralluogo

• misura gli ambienti e verifica le superfici rispetto alla planimetria;
• rileva l'involucro: tipo di muratura, serramenti (telaio e vetro), cassonetti, copertura, solai;
• rileva gli impianti: generatore di calore (si legge la targa), distribuzione, terminali, acqua calda sanitaria, eventuale raffrescamento, fotovoltaico, solare termico;
• annota esposizione e contesto: orientamento, piano, ombreggiamenti, locali non riscaldati confinanti;
• scatta fotografie a supporto.

Per un appartamento il sopralluogo è in genere breve: indicativamente da mezz'ora a un'ora e mezza, a seconda delle dimensioni e di quanto è semplice accedere ai locali.

Cosa succede dopo

I dati vengono inseriti nel software di calcolo e l'attestato viene firmato digitalmente e registrato nel catasto energetico regionale: in Piemonte il sistema è il SIPEE, in Lombardia il CENED. Una volta registrato, l'APE ha un codice identificativo univoco.

E se manca qualcosa?

• Non trovi il libretto d'impianto? Il certificatore rileva i dati dalla targa del generatore. Se l'impianto è privo di libretto, conviene regolarizzarlo con il manutentore.
• Non hai visura o planimetria? Bastano foglio, particella e subalterno: li trovi nell'atto di acquisto.
• La planimetria non corrisponde allo stato reale? Non impedisce l'APE, che descrive lo stato di fatto, ma prima di vendere conviene capire se è una tolleranza o una difformità: ne parliamo in Tolleranze edilizie e APE.
• L'immobile non ha impianto di riscaldamento? L'APE si fa comunque in molti casi: vedi APE senza impianto di riscaldamento.

Quando farlo

L'APE deve essere disponibile prima della vendita o della locazione (va allegato al contratto), non il giorno del rogito. Muoviti in anticipo: eviti ritardi e sanzioni (Vendere o affittare senza APE).

In sintesi

Cosa	Perché serve
Foglio, particella, subalterno	Identificare e registrare l'immobile
Planimetria catastale	Verificare superfici e ambienti
Libretto impianto	Dati su generatore e manutenzione
Titoli edilizi / agibilità	Epoca di costruzione e interventi
Fatture lavori recenti	Serramenti, isolamento, caldaia
Accesso a tutti i locali	Per il sopralluogo