APE senza impianto di riscaldamento: serve lo stesso?

Hai una casa, un appartamento o un locale senza caldaia e senza riscaldamento e devi venderlo o affittarlo. Molti pensano che, senza impianto, l'attestato di prestazione energetica (APE) non serva. Non è così: l'assenza dell'impianto non basta, da sola, a esonerarti dall'obbligo. Dipende da che tipo di immobile è e da come viene realmente usato.

La regola: conta l'immobile, non la caldaia

Le esclusioni dall'APE non si basano sul fatto che l'impianto ci sia o no, ma sulla natura dell'edificio. Un'abitazione resta un'abitazione anche se è vuota, in abbandono o priva di riscaldamento: se la vendi o la affitti, l'APE ti serve.

Quali immobili sono esclusi

Il D.Lgs. 192/2005 e le linee guida nazionali (D.M. 26 giugno 2015) prevedono alcune esclusioni. Le più rilevanti:

• box, cantine, autorimesse, depositi: edifici il cui utilizzo standard non prevede sistemi di climatizzazione;
• fabbricati isolati con superficie utile totale inferiore a 50 m²: deve essere un fabbricato isolato e la superficie totale deve stare sotto soglia. Non basta che l'appartamento sia piccolo;
• edifici rurali non residenziali privi di impianti di climatizzazione;
• immobili "al rustico" o allo stato di scheletro strutturale, ma solo se lo stato è espressamente dichiarato nell'atto notarile.

Quindi un monolocale in un condominio, anche piccolo e senza riscaldamento, non rientra nell'esclusione dei 50 m². E se in un box o in un deposito ci sono locali dove si sta abitualmente (ufficio, studio), per quella parte l'APE può essere dovuto.

Come si fa l'APE se manca l'impianto

L'APE si può redigere anche in assenza di impianto. Secondo i chiarimenti del MiSE, il certificatore:

• segnala nell'attestato che l'edificio è privo di impianto;
• inserisce almeno le raccomandazioni sull'involucro (isolamento, serramenti) e indica una possibile soluzione per riscaldamento e acqua calda;
• considera comunque tutti gli impianti fissi presenti, qualunque sia la loro potenza; stufe e camini contano come impianto termico quando la potenza nominale complessiva al servizio dell'unità raggiunge 5 kW.

Sul piano pratico servono comunque il sopralluogo, i dati catastali e le planimetrie, come per qualunque altro immobile.

Cosa si rischia senza APE

Vendere o affittare senza l'attestato espone alle sanzioni previste: ne parliamo in Vendere o affittare senza APE: guida alle sanzioni 2026. Per sapere quanto dura e quando va rifatto: Quanto dura l'APE. Costi e tempi nella nostra zona: APE a Novara e sul Lago Maggiore.

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